‏איך לבחור אדריכל בתים פרטיים לתכנון בית החלומות

אישה התקשרה אליי בשעה שמונה בבוקר ואמרה שהיא צריכה "רק תוכנית". קרקע במושב בשרון, ירושה מהסבים, גדר שהשכן הזיז לפני עשרים שנה ואף אחד לא אמר כלום. היא רצתה שאשרטט בית.

שאלתי אותה שאלה אחת: מה כתוב בתב"ע שחלה על החלקה?

שתיקה.

ואז "יש תב"ע?"

הרגע הזה, השתיקה הקטנה הזאת, הוא בערך שמונים אחוז מהעבודה שלי. כי שירות אדריכלי לבית פרטי הוא לא שירטוט. הוא לא "קחו רעיון ותרגמו אותו לקווים". הוא תהליך שמתחיל הרבה לפני שנוגעים בעיפרון, ונגמר הרבה אחרי שהלקוח חושב שהוא נגמר.

זמן קריאה: 9 דקות

תוכן עניינים

• למה השאלה הראשונה שלי היא לא מה תרצו
• הבדיקה שאף אחד לא רוצה לשלם עליה
• ההבדל בין למצות זכויות לבין למלא שטח
• שלושה מסלולים לאותו מגרש
• מה קורה בין הרעיון לבין הקווים
• למה גם בבית קטן יש חדר שאף אחד לא רוצה
• הרישוי הוא לא ביורוקרטיה שנספחת לתכנון
• ומה בדיוק אנחנו עושות מול הרשות
• מצב קיים מול מה שאפשר לעשות איתו
• שני דורות באותו חדר
• הליווי שלא נגמר בהיתר
• מה אני מבקשת מלקוח בפגישה ראשונה
• שאלות שאני נשאלת בכל פגישה שנייה

למה השאלה הראשונה שלי היא לא מה תרצו

לקוחות מגיעים אליי עם תמונות. פינטרסט, אינסטגרם, בית של חברים בזכרון. זה נהדר, אני באמת אוהבת את הרגעים האלה, ואני מסתכלת על כל תמונה. אבל השאלה הראשונה שלי בפגישה היא לא "איזה בית אתם רוצים".

היא "מה יש לנו כאן".

כי מגרש הוא לא דף חלק. יש לו ייעוד, יש לו קווי בניין, יש לו אחוזי בנייה שנקבעו בתוכנית שמישהו אישר לפני עשורים, יש לו מגבלות שנובעות מטופוגרפיה, ולפעמים יש לו גם היסטוריה שאף אחד לא סיפר לכם עליה. הבית שאתם מדמיינים חייב להיכנס לתוך המסגרת הזאת, או שנצטרך לשנות את המסגרת. שתי דרכים לגיטימיות לגמרי. אבל צריך לדעת באיזו מהן אנחנו הולכות.

אני אומרת את זה באהבה. חלקית. לקוחות שמתחילים לתכנן בית לפני שבדקו מה מותר להם לבנות מגיעים אליי בשלב הבא כדי שאפרק להם את החלום ואבנה אותו מחדש, וזה תהליך יקר יותר בזמן ובנפש מלהתחיל נכון.

הבדיקה שאף אחד לא רוצה לשלם עליה

השלב הראשון בכל תהליך אצלנו הוא בדיקת מצב תכנוני. זה השלב הפחות זוהר, הפחות מצולם, והחשוב מכולם.

מה בודקים בו? איזו תוכנית חלה על המגרש, מה היא מתירה, האם יש תוכניות בהכנה שעשויות לשנות את התמונה, מה קובעות ההנחיות המרחביות של הרשות המקומית, ומה מצבו הרישומי של השטח. את התוכניות עצמן אפשר לחפש במאגר התכניות של מינהל התכנון, וזה מקום טוב להתחיל בו גם בשביל להבין באיזו שפה מדברים.

ואז מגיע החלק שקשה יותר לקרוא מה כתוב שם באמת.

כי תוכנית לא כתובה בעברית של אנשים. היא כתובה בעברית של מערכת התכנון. "שטח עיקרי", "שטחי שירות", "בינוי מרבי", "מרווח קדמי" הם לא מילים נרדפות למה שהלקוח שומע. פעם אחת ישבתי עם משפחה שהייתה משוכנעת שיש להם זכויות לשני מבנים, כי מישהו במושב אמר להם. נכנסתי לבדוק, ומצאתי שהזכות קיימת אבל תלויה בתנאי שאף אחד לא טרח לקרוא עד הסוף.

אמרתי להם. לא נהניתי מזה. אבל עדיף לשמוע את זה ממני בפגישה השנייה מאשר מהוועדה אחרי חצי שנה של תכנון.

ההבדל בין למצות זכויות לבין למלא שטח

מיצוי זכויות בנייה זה לא לדחוף את הבית עד הגדר. זו לא תרגילי חשבון.

מיצוי זכויות זה למצוא את כל מה שהתוכנית מתירה ואת כל מה שהיא לא אוסרת, ולהבין איפה יש מרווח פעולה. לפעמים זה בשטחי שירות שאפשר לתכנן חכם. לפעמים זה בקומה שתת קרקעית שנחשבת אחרת. לפעמים זה בהקלה שאפשר לבקש ולפעמים בתוכנית נקודתית שכדאי לקדם.

ולפעמים, וזה החלק שפחות מספרים, המגבלה היא בדיוק מה שמייצר את התכנון הטוב. היה מגרש שהיה בו עץ שאסור היה לגעת בו. הלקוחות ראו בזה קטסטרופה. הבית שתכננתי בסוף התעקל סביב העץ ויצרה חצר פנימית שאף אחד מאיתנו לא היה חושב עליה בלוח חלק. הם אמרו לי בסיום "טוב שלא נתנו לך לכרות את העץ".

הם צדקו. אני לא רציתי לכרות את העץ. אבל בשלב מסוים בתהליך גם לי היו רגעים שבהם הסתכלתי עליו וחשבתי משהו לא מאוד מנומס.

שלושה מסלולים לאותו מגרש

אחרי הבדיקה מגיע רגע ההחלטה באיזה מסלול תכנוני הולכים. זה לא תמיד ברור מאליו, וזו אחת ההחלטות שמשפיעות על הכל, מלוח הזמנים ועד היקף המסמכים.

אני לא מוכרת מסלול. אני מנתחת מה נכון למגרש הזה, ללקוח הזה, ולסבלנות שיש לו. שאלה שאני שואלת המון כמה זמן אתם באמת מוכנים לחכות? התשובה משנה את ההמלצה.

מה קורה בין הרעיון לבין הקווים

עכשיו מגיע החלק שאנשים חושבים שהוא כל העבודה.

שלב התכנון המושגי הוא לא ציור. הוא סדרה של החלטות שכל אחת מהן סוגרת דלתות אחרות. איפה נכנסים לבית. לאיזה כיוון פונה המרפסת. איפה השמש בשעה ארבע אחר הצהריים בחורף, כי זו השעה שבה משפחות באמת יושבות בבית. איפה החדר של ההורים ביחס לחדרי הילדים, ומה יקרה בעוד כמה שנים כשהילדים יעברו דירה והבית יהיה גדול מדי.

אני שואלת שאלות שנשמעות לא קשורות. מי מבשל אצלכם. יש לכם אורחים שנשארים לישון. מי קם ראשון. יש כלב. יש הורה מבוגר שעשוי לעבור לגור איתכם.

תכנון טוב מתחיל בהקשבה, וההקשבה הזאת היא לא נימוס. היא כלי עבודה. כי אם לא אשאל, אתכנן בית לזוג ממוצע, ואין דבר כזה זוג ממוצע.

ואז מגיעה השיחה שבה אני צריכה לומר שהחלום לא נכנס. גם את זה עושים בהקשבה. אחרת זו רק בשורה רעה.

למה גם בבית קטן יש חדר שאף אחד לא רוצה

יש לי טענה שלא כולם אוהבים בית קטן מתוכנן נכון שווה יותר מבית גדול מתוכנן רע.

ראיתי בתים של מאות מטרים שבהם המשפחה חיה בפועל בשלושה חדרים. הסלון הגדול היה קר ולא נעים, החדר האחורי הפך למחסן, והמסדרון אכל שטח שאפשר היה להפוך לחלל חיים. שילמו על כל מטר, בבנייה ובמיסים ובחימום, וחיים בשליש ממנו.

לכן אני מתעקשת על תרגיל אחד לעבור על התוכנית חדר חדר ולשאול מה קורה שם בפועל ביום שלישי רגיל בחודש נובמבר. לא באירוח. לא בחגים. ביום שלישי.

אם אין תשובה, החדר הזה מיותר. ואם יש חדר מיותר, אפשר להפוך אותו לשטח שכן משרת, או לחסוך אותו לגמרי ולהשקיע את התקציב בגמר, בבידוד, בחלונות שאפשר לפתוח בקיץ בלי שהחדר ייהפך לתנור.

אגב, אף לקוח מעולם לא התלונן שהבידוד יצא טוב מדי.

הרישוי הוא לא ביורוקרטיה שנספחת לתכנון

יש תפיסה שהתכנון הוא היצירה והרישוי הוא הנייר. זה לא נכון, וזו טעות שעולה כסף.

ההליך בישראל היום מתחיל בבקשה לתיק מידע, עובר להכנת בקשה להיתר, לבדיקת תנאי סף, לתיאום מול יועצים ומול גורמים חוץ מוניציפליים, ובמקרים מסוימים גם לבקרת תכן. כל שלב כזה הוא שלב שבו התכנון עשוי לחזור אחורה. אם תיכננתי בלי לחשוב על מה שיידרש בהמשך, אני מתקנת. אם תיכננתי מתוך הבנה של ההליך, אני מגישה.

ההבדל הוא לא בשרטוט. הוא בסדר החשיבה.

לכן אצלנו התכנון והרישוי לא מופרדים. אני חושבת על הוועדה בזמן שאני מסדרת את גובה הגג. לא כי הוועדה היא הלקוח, אלא כי אין שום טעם בתכנון יפה שלא יאושר. עמודי מידע מוניציפליים כמו מידע להיתר של עיריית תל אביב יפו מדגימים היטב את המבנה הזה של מסלול מידע ואחריו בקשה, וכל רשות עושה את זה בגרסה שלה.

ספרו לנו על המגרש שלכם

ומה בדיוק אנחנו עושות מול הרשות

אני נכנסת לישיבות ועדה עם תיק מסודר, עם נימוק תכנוני, ועם ידיעה מה אני מבקשת ולמה.

לא בהתנצלות. לא בעימות.

עם הגב ישר.

הרבה מהעבודה במרחב הכפרי, ואנחנו עובדות המון במושבים ובישובי השרון, היא עבודה של הסדרה. מבנה שנבנה בשנות השבעים בלי היתר. מחסן שהפך ליחידת דיור. חלוקה בין אחים שנעשתה בשיחה בסלון ולא במסמך. אלה לא סיפורים חריגים, אלה כמעט ברירת מחדל.

ובעלי נחלות מגיעים אליי לפעמים במצב של בהלה. הם קראו משהו, שמעו משהו, שכן אמר להם שהזמן נגמר. אני מבינה אותם. אבל בהלה, למרבה הצער, אינה נימוק תכנוני. מה שכן עובד זה להתחיל מלמפות בדיוק מה קיים, מה מותר, ומה נדרש כדי לסדר את הפער ביניהם.

מצב קיים מול מה שאפשר לעשות איתו

הטבלה הבאה היא סוג של שיחה שאני מנהלת שוב ושוב עם לקוחות בפגישה ראשונה. היא לא ממלאת מקום החלטה מקצועית, אבל היא מסדרת את הראש.

שימו לב שבכל שורה, העמודה האמצעית באה לפני העמודה השמאלית. זה לא עיצוב. זה הסדר.

שני דורות באותו חדר

אני עובדת עם הבת שלי, אוריה. אני סיימתי טכניון במחזור 1985, היא במחזור 2015. שלושים שנה בין המחזורים, ואת ההבדל הזה שומעים בחדר.

אני מזהה מבנה מסוים ויודעת מיד מה יקרה עם הקירות שלו כשנתחיל לפרק. היא מזהה כלים ותפיסות שלא היו קיימים כשלמדתי. אני מכירה את הוועדות מבפנים אחרי עשורים. היא מביאה עין שלא התרגלה לשום דבר.

אנחנו לא תמיד מסכימות. באמת לא.

אבל בגלל זה התכנון יוצא טוב יותר. כי כשמישהי שואלת "למה ככה", גם אם אני משוכנעת שאני צודקת, אני צריכה לענות. ולפעמים בזמן שאני עונה אני מבינה שהיא צדקה. אני מודה בזה כאן ולא בבית, ככה זה.

המשרד שלנו קיים מ־1990. שנים של תיק עבודות במושבים ובבנייה פרטית מלמדות דבר אחד מעל הכל אין שני מגרשים זהים, גם לא באותו רחוב.

הליווי שלא נגמר בהיתר

לקוחות חושבים שברגע שההיתר בידיים, סיימנו. חלקם אפילו שולחים בקבוק.

אבל היתר הוא לא סוף. הוא אישור להתחיל. ואז מגיע השלב שבו הקבלן שואל שאלה שלא צפיתם, הספק מביא אריח בגוון אחר, מתגלה סלע במקום שבו תוכנן פיר, ומישהו צריך להחליט.

הפיקוח והליווי בשלב הביצוע הם המקום שבו התכנון או נשמר או מתפורר. ראיתי בתים שתוכננו נהדר ונבנו בינוניים כי בכל צומת החלטה מישהו בחר את מה שנוח לו באותו רגע. וראיתי בתים שתוכננו סביר ונבנו מצוין כי היה מי שעמד על הפרטים.

בכל פרויקט אמיתי משהו לא יוצא כמו שתוכנן. תמיד. השאלה היא אם יש מי ששם לב בזמן.

מה אני מבקשת מלקוח בפגישה ראשונה

שתביאו את מה שיש. גם אם זה בלגן.

נסח רישום. מפה מצבית אם יש. היתרים ישנים, גם קרועים, גם מכתמי קפה. תוכניות מהסבא. מכתב מהוועדה שלא הבנתם. הכל.

ושתגידו את האמת על התקציב. לא את המספר היפה, את המספר האמיתי. אני לא כאן כדי לשפוט, אני כאן כדי לתכנן בית שאפשר לבנות. תכנון שמתעלם מהתקציב הוא לא תכנון, הוא סרטון.

ושתגידו מה מפחיד אותכם. באמת. אחד אמר לי פעם "אני מפחד שיהיה לי בית שאני מתבייש בו". זו הייתה המשפט השימושי ביותר שקיבלתי ממנו, והוא כיוון את כל התכנון.

אם אתם רוצים לראות איך אני חושבת על פרויקטים מהסוג הזה, כתבתי על זה לא מעט במחשבות של אדריכלית, כולל על מה שקורה כשמגיעות התנגדויות ועל איך מתמודדים איתן בפועל.

שאלות שאני נשאלת בכל פגישה שנייה

אז מה זה אומר עכשיו

זה אומר שהשלב הבא שלכם הוא לא לבחור בית. הוא לדעת מה מותר לכם.

ומזה, כמעט תמיד, נפתחות אפשרויות שלא ידעתם שקיימות. לא כי אני קוסמת, אלא כי מערכת התכנון בישראל מורכבת מרבדים, ולמי שיודע לקרוא את כולם יש יותר קלפים ביד.

אם יש לכם מגרש, נחלה, בית שצריך שינוי, או תוכנית שנתקעה, ספרו לי איפה אתם בתהליך. בואו נשב על זה יחד ונבין מה יש כאן באמת. אפשר להשאיר פרטים בעמוד בואו נדבר ואחזור אליכם.

ואם תגידו לי בשיחה "זה רק שינוי קטן", אני אחייך ואשאל בכל זאת מה כתוב בתב"ע.

מנסיוני, זה כמעט תמיד לא קטן.

שאלות נפוצות

מה זה בכלל תב"ע ולמה זה קובע כל כך הרבה

תב"ע היא תוכנית בניין עיר, המסמך התכנוני שקובע מה מותר לבנות על מגרש נתון, באיזה היקף, ובאילו תנאים. כל בית פרטי, כל נחלה וכל מגרש כפוף לתוכנית כזו, ולכן היא הצעד הראשון בכל בדיקה, לפני שמדברים בכלל על עיצוב או חלוקת חדרים.

מה ההבדל בין הקלה לבין קידום תוכנית חדשה

הקלה מתאימה כשחורגים במידה מוגבלת ממה שמותר, בהיקף שהוועדה המקומית מוסמכת לאשר בעצמה, תוך פרסום והמתנה להתנגדויות אפשריות. קידום תוכנית חדשה נדרש כשרוצים לשנות את הכללים עצמם, למשל להגדיל זכויות בנייה מעבר למה שהתוכנית הקיימת מאפשרת, וזה הליך משמעותי יותר בהיקפו.

אנחנו מחזיקים נחלה, אפשר לפצל אותה למגרשים נפרדים

זה תלוי בתוכנית שחלה על הנחלה ובמדיניות התכנונית של הרשות והמחוז שבו היא נמצאת. השלב הראשון תמיד זהה לבדוק מה כתוב בתוכנית ומה מצב הרישום בפועל, ורק אז לבחון אם פיצול הוא מסלול ריאלי ומה נדרש כדי לקדם אותו.

יש לנו מבנה ישן שנבנה בלי היתר, מה עושים איתו

מתחילים במיפוי מדויק של מה שקיים בפועל מול מה שמופיע בהיתרים ובתוכניות. לפעמים אפשר להסדיר את המבנה במסגרת ההליכים הקיימים, ולפעמים ההסדרה נשזרת בתוך תכנון רחב יותר של החלקה כולה. בהלה לא עוזרת בשלב הזה, מיפוי מסודר כן.

מתי כדאי לפנות לאדריכל, לפני או אחרי שיש רעיון לבית

לפני. הרעיון תמיד חשוב, אבל בדיקת מצב תכנוני מוקדמת חוסכת עיצוב מחדש מאוחר יותר. עדיף לדעת מה המגרש מאפשר ואיזה מסלול תכנוני מתאים לפני שמתאהבים בתוכנית שלא בהכרח ישימה בו.

בסוף כל שיחה כזאת אני חוזרת לאותה מחשבה, שהעבודה שלנו לא מתחילה בשרטוט ולא נגמרת בהיתר. היא תהליך שלם, שבו הקשבה, בדיקה עקבית וגב ישר מול הרשויות הם בדיוק אותו דבר, רק בשלבים שונים. אם יש לכם מגרש, נחלה או בית שמבקש תשומת לב, נשמח לשמוע איפה אתם בתהליך.

נשמח לשמוע איפה אתם בתהליך

על הכותבת