אישה התקשרה אליי אחרי שקנתה מגרש בהרחבה של מושב בשרון. היא כבר הייתה עם סקיצות ביד, של אדריכל אחר, נחמדות מאוד, עם פרגולה יפה וחלון פינתי שהיא התאהבה בו.
שאלתי אותה שאלה אחת. מי החתום על הקרקע?
היא לא ידעה. היא חשבה שזה פרט טכני, משהו שעורך הדין יסדר. וזה, בגדול, ההבדל בין לבנות בעיר לבין לבנות במושב. בעיר את מתמודדת בעיקר עם התוכנית והוועדה. במושב את מתמודדת עם התוכנית, עם הוועדה, עם האגודה, עם רשות מקרקעי ישראל, ולפעמים גם עם השכן שגדל כאן ויש לו דעה מגובשת מאוד על מה שמתאים "לאופי של המושב".
ארבע חזיתות, לא אחת.
אני עובדת במרחב הכפרי הרבה שנים. אני מכירה את הרגע שבו אנשים מבינים שהם לא קנו רק מגרש, הם נכנסו למערכת. ואני מכירה גם את הרגע שאחריו, כשמתחיל להיות ברור שהמערכת הזאת בעצם עובדת לפי היגיון משלה, ואם מבינים אותו בזמן, אפשר לתכנן איתה ולא נגדה.
זמן קריאה: 9 דקות
עיקרי הדברים
- בנייה במושב כרוכה בדרך כלל בארבעה גורמים מרכזיים, ועדה מקומית, רשות מקרקעי ישראל, האגודה השיתופית והשכנים, ולכל אחד היגיון משלו.
- נחלה והרחבה הם שני מצבים תכנוניים וקנייניים שונים לחלוטין, עם כללים שונים לחלוטין, ואי אפשר להשוות ביניהם על סמך מה שקרה "אצל השכן".
- בדיקת מצב תכנוני וזכויות בקרקע לפני תחילת התכנון היא השלב הכי משתלם בתהליך, גם אם הוא נראה הכי פחות מרגש.
- כשהזכויות הקיימות לא מספיקות יש שתי דרכים עיקריות, עבודה חכמה בתוך המסגרת הקיימת או קידום תב"ע נקודתית שמשנה את המסגרת עצמה.
תוכן עניינים
- ארבעה שולחנות ולא אחד
- נחלה, הרחבה ומה שביניהן
- מה שנראה בתוכנית ומה שיש בשטח
- הטעות שעולה הכי הרבה כסף
- שתי דרכים כשהזכויות לא מספיקות
- מי בעצם מחליט כאן
- ההתנגדות שמגיעה מהשולחן שממול
- העלויות שאף אחד לא מספר עליהן מראש
- מה נחלה אחת לימדה אותי על סבלנות
- מה שאני מבקשת מלקוחות במושב
- המגבלה שהפכה למהלך הכי טוב
- איפה אתם בתהליך
ארבעה שולחנות ולא אחד
בעיר, כשמישהו קונה מגרש, הבעלות בדרך כלל ברורה. יש תב"ע, יש זכויות, יש ועדה מקומית, יש היתר. הדרך לא תמיד קלה, אבל היא ליניארית.
במושב הדרך מסועפת. הקרקע לרוב אינה בבעלות פרטית אלא מנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל, ולעיתים ההתקשרות היא דרך האגודה השיתופית. זה אומר שגם אחרי שהוועדה אמרה כן, יש עוד גורם שצריך להגיד כן. בקשה להסכמת רמ"י להיתר בנייה היא שלב בפני עצמו, עם לוגיקה משלו, עם דרישות משלו, ועם קצב שאינו הקצב של הוועדה המקומית.
אני אומרת ללקוחות תחשבו על זה כמו ארבעה שולחנות שצריכים לחתום. הוועדה בודקת תכנון. רמ"י בודקת זכויות בקרקע. האגודה בודקת התאמה לכלל היישוב. והשכנים, ובכן, השכנים בודקים אם החלון החדש שלכם מסתכל להם למרפסת.
אחד השולחנות האלה לא חייב להשתכנע לפי אותם נימוקים כמו השני. זה בדיוק מה שמסבך.
נחלה, הרחבה ומה שביניהן
יש בלבול שאני נתקלת בו כמעט בכל שיחת היכרות ראשונה. אנשים אומרים "אני גר במושב" ומתכוונים לשני דברים שונים לגמרי מבחינה תכנונית וקניינית.
נחלה היא יחידה חקלאית היסטורית, עם חלקת מגורים, עם זכויות שנקבעו בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל, ועם שאלות של פיצול, יחידות שלישיות, מבנים חקלאיים ושימושים לא חקלאיים. הרחבה היא מגרש מגורים שנוצר בשלב מאוחר יותר, בתוכנית שהוכנה לצורך הזה, בדרך כלל עם היגיון שדומה יותר לשכונת מגורים רגילה.
מי שלא מבין את ההבדל הזה בונה ציפיות על סמך המקרה הלא נכון. שמעתי לא פעם "לחבר שלי במושב אישרו יחידה נוספת, אז גם לי יאשרו". החבר יושב בנחלה. אתה יושב בהרחבה. אלה שני עולמות. ההסבר הנגיש ביותר להבדל בין נחלה לבין הרחבה הוא דווקא היסטורי, ולא משפטי, וזה עוזר להבין למה הכללים כל כך שונים.
בשיחות האלה אני מנסה לא להיות זו שמכבה חלומות. אני מנסה להיות זו שמעבירה את החלום למגרש הנכון.
מה שנראה בתוכנית ומה שיש בשטח
יש רגע שאני אוהבת ורגע שאני פחות אוהבת, והם בדרך כלל אותו רגע.
אני מגיעה למגרש עם התוכניות מודפסות. על הנייר יש מלבן נקי, קווי בניין סימטריים, שטח פנוי. בשטח יש עץ זית עתיק בדיוק במקום שבו תוכנן הסלון, יש הפרש גבהים של כמעט שני מטרים שלא הופיע בשום מקום, יש קו ביוב עובר שהשכן חפר לפני עשרים שנה בהסכמה שבעל פה, ויש לול נטוש שמישהו שכח למחוק מהמפה.
המגרש מסתכל עליי ואומר "נו, נראה אותך".
זה בדיוק מה שאני מחפשת בביקור הראשון. לא לאשר את התוכנית, אלא לבדוק איפה היא משקרת. ובמושבים היא משקרת יותר מאשר בעיר, כי הרבה ממה שקיים בשטח נבנה לפני שהיה סדר, ולפני שהייתה מערכת מקוונת שמתעדת כל דבר.
מכאן נולד שלב שאני לא מוכנה לדלג עליו, בדיקת מצב תכנוני מלאה, לפני שרושמים קו אחד. תב"ע חלה, ייעוד, זכויות, קווי בניין, גובה מותר, מגבלות מיוחדות, הנחיות מרחביות של הוועדה, ומה בעצם רשום ומה בעצם קיים. שלב המידע להיתר קיים בחוק בדיוק בשביל זה, והוא הדבר הכי משתלם בתהליך כולו. הוא גם השלב שהכי הרבה אנשים רוצים לקצר.
הטעות שעולה הכי הרבה כסף
אני אומרת את זה בלי לרכך. הטעות היקרה ביותר שאני רואה היא לתכנן בית לפני שיודעים מה מותר לבנות.
זה נשמע מובן מאליו כשקוראים את זה. בפועל זה קורה כל הזמן, כי הרצף הרגשי הטבעי הוא הפוך. קודם קונים מגרש. אחר כך מתרגשים. אחר כך יושבים בערב עם כוס תה ומדמיינים מטבח שנפתח לחצר. ורק אחר כך, כשמגיעים לאדריכלית, מגלים שקו הבניין האחורי לא מאפשר את החצר שדמיינו.
התגובה הראשונית שלי כשאני רואה תוכניות שנעשו בלי בדיקת זכויות? עצבים. גם על עצמי, כי אני יודעת שאני זו שתצטרך להגיד את זה. אבל אז אני עוברת לעבודה, כי עצבים אינם כלי תכנוני, ומה שכן כלי תכנוני זה למצוא מה אפשר להציל מהחלום המקורי.
לפעמים אפשר להציל את הרוב. לפעמים אפשר להציל את הרעיון אבל לא את הצורה. ולפעמים צריך להתחיל מחדש, וזה כאב.
ובמושב יש שכבה נוספת, גם אם הוועדה תאשר, צריך לבדוק שהזכויות בקרקע תומכות בזה. ראיתי אנשים שקיבלו תכנון מצוין, ורק בשלב מאוחר גילו שהיחידה שתכננו לבן שחוזר מהצבא לא מתאפשרת בהתקשרות הקיימת. קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל הוא לא קריאה מרתקת, אני מודה, אבל הוא זה שקובע את גבולות המשחק בחלקת המגורים.
שתי דרכים כשהזכויות לא מספיקות
נניח שהבדיקה הסתיימה והתשובה מאכזבת. הזכויות הקיימות לא מאפשרות את מה שהמשפחה צריכה. מה עושים.
יש שני מסלולים עיקריים, והבחירה ביניהם היא אחת ההחלטות המשמעותיות שאני מלווה. הראשון הוא לעבוד בתוך המסגרת הקיימת, אולי בעזרת הקלה, אולי בעזרת תכנון חכם יותר שממצה את מה שקיים עד הסוף. השני הוא לקדם תב"ע נקודתית בסמכות ועדה מקומית, שמשנה את המסגרת עצמה.
אני לא ממליצה על תב"ע כברירת מחדל. תב"ע היא מהלך, לא תרופה. אבל כשיש היגיון תכנוני אמיתי מאחוריה, ובשרון קידמנו לא מעט כאלה, היא פותחת דברים שאף הקלה לא הייתה פותחת.
מי בעצם מחליט כאן
שאלה שאני נשאלת בכל פרויקט, מי מחליט.
התשובה המעצבנת היא שאף אחד לא מחליט הכול לבד. הוועדה המקומית בודקת את התכנון מול התוכניות החלות ומול ההנחיות המרחביות שלה. גורמים נוספים נכנסים לתמונה לפי אופי הבקשה, בין היתר בנושאי בטיחות אש ומרחבים מוגנים. דוח מבקר המדינה בנושא אישור מרחבים מוגנים מתאר את היקף המערכת הזאת טוב מכל הסבר שאני יכולה לתת, ואת הסיבה לכך שאישורים כאלה לא מגיעים ביום שאחרי ההגשה.
ומעליהם, בקרקע של רמ"י, יש את שאלת הזכויות. ובמושב יש גם את האגודה.
עכשיו תדמיינו את הדבר הזה מהצד של הלקוח. אתם רק רוצים בית עם שלושה חדרי שינה וחצר שאפשר לשים בה שולחן. במקום זה אתם מקבלים מפה של גורמים מאשרים שלא הכרתם, וכל אחד מהם רוצה משהו אחר.
זה בדיוק המקום שבו ליווי מסודר מרגיש כמו הבדל בין תהליך לבין סחבת. לא בגלל שאני מזיזה גורמים, אני לא. אלא בגלל שאני יודעת מה כל אחד מהם רוצה, ואני מגישה לו את זה בפעם הראשונה במקום בשלישית.
ההתנגדות שמגיעה מהשולחן שממול
בעיר, התנגדות שכנים היא לעיתים אנונימית. במושב היא כמעט תמיד מוכרת בשם.
יש בזה משהו שמייחד את המרחב הכפרי. השכן שמתנגד יפגוש אותך במרפאה, בבית הכנסת, באסיפה של האגודה. ולכן ההתנגדויות במושבים הן פחות משפטיות ויותר אנושיות, וזה משנה את הדרך שבה צריך לטפל בהן.
הנימוק הכי נפוץ שאני קוראת בהתנגדויות? "פגיעה באופי היישוב". זה נימוק שאפשר לומר עליו כמעט הכול, ולכן גם קשה להתגונן מפניו בלי לעבוד.
לקרוא.
להפריד בין רגש לטענה תכנונית.
לענות על מה שאפשר לענות.
ולזהות מה בעצם באמת מפריע לו.
כי לרוב, מתחת ל"אופי היישוב", יש דבר קונקרטי מאוד. חשש מהצללה. חשש שהחניה שלו תיחסם. תחושה שהוא לא נשאל. וכשמזהים את הדבר הקונקרטי, אפשר לפעמים לפתור אותו בתכנון, בהזזה של קיר, בשינוי כיוון של חלון, בפרט שאף אחד לא היה חושב עליו לפני שהתעצבן. כתבתי על התהליך הזה בהרחבה ברשומה על התנגדויות בתהליך תכנון, כולל החלק הפחות מחמיא של הסיפור, זה שכולל נשימות עמוקות וקפה.
אני אומרת את זה באהבה. חלקית.
העלויות שאף אחד לא מספר עליהן מראש
אנשים בונים תקציב סביב שני מספרים, קבלן ואדריכל. ואז מגיעים דברים אחרים.
אני לא אתן לכם מספרים, כי כל מגרש שונה וכל רשות שונה, ומספר מומצא בנישה הזאת הוא נזק ולא סגנון. אבל אני יכולה לתת לכם את רשימת הדברים שכדאי שיהיו במשוואה מההתחלה, כדי שהם לא יגיעו כהפתעה בשלב שבו כבר אין גמישות.
אחת הפינות שהכי מפתיעות אנשים היא הפינה של החיוב שנובע מעליית שווי הקרקע. במיוחד אצל מי שמקדם תוכנית שמשפרת את הזכויות שלו. שיפור בזכויות הוא דבר טוב. הוא גם דבר שיש לו מחיר. שווה להבין את שני הצדדים לפני שמתחילים, ולא באמצע.
מה נחלה אחת לימדה אותי על סבלנות
הגעתי לנחלה בשרון בבקשה שנשמעה פשוטה. שתי אחיות, בית הורים ותיק, ורצון לעשות סדר בחלקה כך שכל אחת תדע מה שלה.
יצאתי מהפגישה הראשונה עם מטר וחצי ספקנות. לא בגלל התכנון. בגלל השולחן.
כי הסיפור האמיתי שם לא היה זכויות בנייה. הוא היה מי גר קרוב לאמא, ומי טיפל בה, ומי מרגיש שקיבל פחות. ואת זה לא פותרים עם קווי בניין. הבנתי את זה כשאחת מהן אמרה משפט שנשאר איתי, "אני לא רוצה יותר, אני רק לא רוצה להרגיש שוב שלא שאלו אותי".
אז עצרתי את התכנון. שבועיים.
לא כי לא ידעתי מה לצייר, אלא כי ידעתי שכל דבר שאצייר יהפוך לזירה. במקום זה עשינו שיחה אחת ארוכה, שבה כל אחת אמרה בקול מה שהיא צריכה, ואני רשמתי. הקשבה היא לא נימוס מקצועי אצלנו, היא כלי עבודה, ובמקרה הזה היא הייתה הכלי היחיד שעבד.
וכשחזרנו לשרטוט, פתאום היה ברור מה צריך להיות מרחב משותף ומה צריך להיות פרטי לגמרי. הפתרון היה כמעט טכני. הדרך אליו לא.
מה שאני מבקשת מלקוחות במושב
אני מבקשת שלושה דברים לפני שמתחילים, ואף אחד מהם אינו רומנטי.
ראשון, שנבדוק את הקרקע ואת הזכויות לפני שנדבר על סגנון. כן, זה פחות כיף מלדבר על מטבח. זה גם מה שמונע את הקטסטרופה.
שני, שנבין מי הגורמים שצריכים לאשר, ובאיזה סדר. תהליך רישוי בישראל אינו מקשה אחת, הוא שלבים, וכל שלב פותח את הבא. מערכת רישוי זמין עשתה סדר גדול בעניין הזה, אבל היא לא ביטלה את העובדה שיש דברים שלוקחים זמן כי הם צריכים לקחת זמן.
שלישי, שתגידו לי מה חשוב לכם באמת. לא רשימת חדרים, אלא איך אתם חיים. איפה אתם שותים קפה בבוקר. מי בא לארוחה בשישי וכמה מקומות צריך בשולחן. מהחומר הזה נבנה בית שמתאים לכם, ולא בית שנראה טוב בתמונה.
ולפעמים, כשלקוח אומר לי "רק שינוי קטן", אני יודעת שאני מסתכלת על בית חדש. אני מחייכת ולא אומרת כלום. עוד יגלו לבד.
המגבלה שהפכה למהלך הכי טוב
יש דבר מוזר שקורה כשעובדים במרחב הכפרי מספיק שנים. מתחילים לחכות למגבלות.
לא מתוך מזוכיזם. מתוך ניסיון. כי מגרש בלי מגבלות מייצר בתים חסרי אופי, ומגרש עם מגבלה חדה מייצר החלטה. עץ שאסור לעקור הופך לציר של החצר. קו בניין שדוחק את הבית קדימה יוצר פטיו אחורי שלא היה נולד אחרת. גובה מוגבל שולח את התכנון לרוחב ולפתחים אחרים, ופתאום יש בית שנושם עם השטח ולא מעליו.
המגבלה היא לא אויב. היא הצד השני של השולחן, וצריך לדעת לדבר איתה.
אני חושבת שזה מה שנוצר במשרד משפחתי כמו שלנו, שבו אני עובדת יחד עם בתי אוריה, שתינו בוגרות הטכניון בהפרש של שלושים שנה. שילוב של מי שראתה איך המערכת התנהגה לפני שהיא הייתה מקוונת, ומי שיודעת בדיוק איך היא מתנהגת עכשיו. אנחנו מסכימות ברוב הדברים. במה שלא, בדרך כלל התכנון יוצא טוב יותר.
ובכל מגרש חדש בשרון, בהרחבה או בנחלה, יש את אותו רגע שבו אני עומדת עם התוכנית ביד ומנסה להבין מה המקום הזה מבקש. זה החלק שאני לא מתעייפת ממנו. אפשר לקרוא עוד על הדרך שבה אנחנו עובדות, אבל האמת היא שכל מגרש מלמד מחדש.
איפה אתם בתהליך
אם יש לכם מגרש בהרחבה ואתם לא בטוחים מה מותר לבנות בו, או נחלה שכל המשפחה מדברת עליה ואף אחד לא יודע מה באמת אפשר לעשות שם, זה בדיוק הרגע לשאול. לפני הסקיצות, לא אחריהן.
ספרו לנו על המגרש שלכם, על היישוב, על מה שאתם מנסים לפתור. אנחנו נגיד לכם מה אנחנו רואות, גם כשזה לא מה שרציתם לשמוע. בואו נשב על זה יחד.
ואם אתם רק באמצע התלבטות, גם זה בסדר. גם התלבטות היא שלב.
שאלות נפוצות
מה ההבדל בין נחלה להרחבה מבחינת מה שמותר לבנות?
נחלה היא יחידה חקלאית היסטורית עם זכויות שנקבעו בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל, כולל שאלות של פיצול ויחידות נוספות. הרחבה היא מגרש מגורים שנוצר מאוחר יותר ומתנהג בעיקר לפי היגיון של שכונת מגורים. אי אפשר להסיק ממקרה אחד על השני, כל בדיקה צריכה להתחיל מהמעמד התכנוני והקנייני הספציפי של המגרש.
איך יודעים אם רמ"י תאשר בקשה שהוועדה כבר אישרה?
אישור ועדה מקומית לא מבטיח הסכמת רשות מקרקעי ישראל, כי מדובר בשתי בדיקות שונות, האחת תכנונית והשנייה קניינית. הדרך הנכונה היא לבדוק את סוג ההתקשרות מול הקרקע כבר בשלב הבדיקה המקדימה, לפני שמתקדמים עם התכנון, כדי לא לגלות סתירה בסוף התהליך.
כמה זמן לוקח תהליך רישוי בנחלה לעומת מגרש בעיר?
קשה לתת מסגרת זמן אחידה, כי זה תלוי במספר הגורמים שצריכים לאשר ובאופי הבקשה. במושב יש בדרך כלל יותר שלבים, כי לצד הוועדה המקומית יש גם את רמ"י ולעיתים את האגודה. הדרך הטובה ביותר לצמצם עיכובים היא להבין מראש את סדר האישורים ולהתקדם איתם במקביל ככל שניתן.
מה עושים כששכן מתנגד בטענה של פגיעה באופי היישוב?
קודם קוראים את ההתנגדות לעומק ומפרידים בין הרגש שבה לבין הטענה התכנונית שאפשר להתייחס אליה. לרוב מסתתר מתחת לניסוח הכללי חשש קונקרטי, הצללה, חניה, פרטיות, ולפעמים אפשר לפתור אותו בשינוי תכנוני קטן ולא בעימות משפטי.
האם תמיד כדאי לקדם תב"ע כשיש מגבלה בזכויות?
לא. תב"ע היא הליך משמעותי עם השקעה ואופק זמן ארוך יחסית, ולא כל מגבלה מצדיקה אותה. לפני שבוחרים במסלול הזה כדאי לבדוק אם אפשר למצות את הזכויות הקיימות בתכנון חכם יותר, ורק אם יש היגיון תכנוני אמיתי לשינוי המסגרת, לבחון תב"ע נקודתית.
כל מגרש שאני פוגשת מלמד אותי מחדש שהתכנון הטוב מתחיל בהקשבה, לקרקע, למשפחה ולמערכת שסביבה. אם אתם עומדים בפני החלטה על מגרש בהרחבה או על נחלה שצריך לעשות בה סדר, אני מזמינה אתכם לספר לנו על זה לפני שהחלום הופך לסקיצה.
על הכותבת
אדריכלית בוגרת הטכניון (מחזור 1985) ומייסדת משרד נגה אדריכליות. מתכננת בתים פרטיים, מקדמת תב"ע ומסדירה מצבים קיימים במרחב הכפרי ובשרון כבר קרוב לארבעים שנה. קראו עוד על נגה ועל המשרד